这次疫情，大家开始反思高层住宅，最适合住什么样的房子？

中国人的理想住宅

中国城市科学规划设计研究院院长 方明

这次疫情，大家开始反思高层住宅了，

中国人最适合住什么样的房子？

最理想的居住方式和环境是什么？

未来的住宅是什么样？

未来的理想生活方式又是什么样？

一

高层住宅不利于防疫

1、高层住宅加速了疫情的扩散。疫情期间，大家反思了高层住宅的利与弊，主要是因为中国大小城市和县城都是高层密集式居住为主，公用电梯、过道、扶手、门把手、管道都是主要传染途径。

2、高层住宅不利于宅家。疫情期间大家都宅在家里面，高层住宅像一个鸟笼子一样，住在里边很不舒服不接地气，出来透个气还得通过电梯。

3、高层住宅在舒适性，安全性都存在很多问题。不利于人与人的交往，从长期来看不利于维修，将来这么多高层住宅，怎么改造怎么修复？这都是个巨大的问题。

应该好好反思高层住宅了！高层住宅问题多多，低层高密度是中国人理想的居住模式。尽管房子都盖得差不多了，还是需要深度反思，亡羊补牢，做出正确选择。

二

美国人为何不住高层住宅？

1、美国为什么没有高层住宅？美国大多住连排住宅和别墅，连贫民窟都是联排住宅，城市有少量的高层公寓。在70年代，由雅马萨奇设计的高层公共住宅Pruitt–Igoe，起初因为便捷的基础设施广受入住的居民好评，但很快社区开始出现暴力事件，治安不断恶化，因此在1972年，美国政府又亲手炸掉了它。

当年美国建筑评论家詹克斯（Charles Jencks）还评论称，这一天“现代主义建筑已经死亡”。其实它反映了高层住宅的诸多问题，实际上其他一些国家也都很少有高层住宅。

2、香港的高层住宅是特例。香港特有的城市发展模式选择了高层方式，香港其实有的是土地，特别在新界这边，它也不用发展农业。这种模式导致香港的居住环境非常恶劣，香港人口密度东亚区最高，每平方公里约3.2万人。

3、过密的城市不便于治理。像香港的城市房子挨着房子，一旦出现疫情不好隔离，也不方便救治。过密的城区并不舒适，没有绿化空间，交往空间使用起来很不方便。

全世界就中国人（含香港）住高层建筑，全国县城新建住宅也以高层为主，危险！

三

中国人适合住什么样的房子

1、盲目学习香港居住模式。中国在居住的方式选择的时候，没有经过很慎重的考虑。据说是因为当时考察经费不够就到香港考察了，就把香港的模式作为中国的主要居住模式。香港的居住模式，包括土地招拍挂的制度，都是很特殊的一种模式，现在看来，学习香港的招拍挂制度是个致命的错误，招拍挂带来了土地价格的飞涨和畸形，尽管给公共财政带来了巨大的收益，但是也带来了资金低效率的和极大的浪费，也寄养了一大批靠拆迁和炒房的好吃懒做的城市寄生虫。我们的样本是深圳河对岸的香港，继而无论东西南北、地理、人口、气候、经济……，大城市们学深圳，中小城市学大城市、学省会，直至县城，这也是一种病毒扩散，只是扩散的太久都麻木了，闭锁形成，跳出不易！

2、高层住宅产生的根本原因是什么？大家想当然的认为高层住宅是因为容积率比较高，提高土地的使用率符合中国的国情，也能节省了我们改革开放之初基础设施严重不足的实际情况。其实不然，高层住宅的容积率比多层的容积率高的是有限的，特别在北方地区。从历史数据可推算出低层高密度和高层低密度，对于城市土地的承载力没有大的本质差异，至少一千年以来中国的众多县城的城市承载力数据也是支撑1平方公里承载1万人的这个现代城市规划指标的。事实上北京市城区人口密度14502人/平方公里，远超于要求。基础设施的节省也是不经济的，电梯交通的成本远大于汽车公交的成本，垂直管线比水平管线管线贵。高企的地价和漫长的拿地审批程序带来极大的成本，逼着开发商不断的提高容积率，不断的提高住宅的层数，连边远的西部县城和一些小城镇都在拼命建高层。城市化样本+土地制度，畸形化、加剧化了城市病，顶层设计需要重点关注了。

3、舒适的面积是理想生活的追求。美国梦就是大房子，中国梦呢？中国城镇人均面积已经39平方米，农村居民人均住房建筑面积47.3平方米。美国人均面积67平方米，欧洲人均面积多少？德国47.5平方米，法国45.4平方米 ，意大利43平方米，西班牙27平方米，芬兰39.9平方米，瑞士46平方米，日本人38.81平方米，新加坡27.6平方米，香港15平方米。我认为未来中国人均面积应该在45-55平方米为宜。

4、低层高密度更适合中国的国情。行政领导和规划师都喜欢高层低密度，所谓的公共空间多，视觉效果好。世界上大部分国家和城市都选成住低矮的房子。考虑到中国人口众多，适合建设的用地比较少的实际情况，低层高密度更适合中国的国情。这既符合一平方公里1万人的城市规划的要求，也比较紧凑，居住起来也比较舒适。综合考虑容积率在1.5的2.0之间，4~6层，是最适合中国人居住的。综合考虑，觉得中国应该选择二三层的联排住宅，四五层的叠拼住宅，五六层的花园洋房和少量的小高层公寓是最佳的方式形式，加上现有的高层，不要再新盖高层住宅了！

5、未来的房间功能发生演变。随着生活的变化，卫生间、厨房、卧室、客厅、阳台，还会像以前的理解和认识吗？其实很卫生间的功能早已经远远超出了洗和厕，厨房也在发生很大的变化，卧室更加符合和个性化，客厅越来越变成了儿童活动的地方和其他功能的所在地，书房越来越成为一家人活动的中心。

四

叠拼是中国居民的理想住宅

1、叠拼住宅的创新形式。这里我要隆重推出叠拼住宅，这是我在2001年去美国考察规划制度的时候，发现美国连一些领救济金的穷人也住在联排房子里边，很少看见有人住在高层或者多层公寓里。当时我就在反思，为什么美国人大都住在联排住宅里？我们中国人尽管土地紧张，但是我们的城市人口也并不多呀。

回来后，我就尝试着把两个连排住宅摞起来，下户型有小花园，上户型有屋顶平台，户均100多平米，面积不算大，几乎没有公摊，居住的质量接近于连排住宅。

2、达到多层住宅的经济指标。叠拼住宅容积率与6层住宅差不多，可以做到1.5以上，高层板楼不过2点多，加上公摊系数小、品质高等因素经济指标更优。正好当时的中国建筑设计院搞房地产开发，原计划盖23层的高层住宅，我把这个思路和方案抛了出来，得到了当时决策者的采纳，叠拼住宅就这么产生了。叠拼住宅的经济性很好，单价利润大，对开发商而言利润很高，比盖高层住宅还划算。对住户也很划算，当时做的测算，套内使用面积比高层住宅还便宜，因为高层住宅公摊太大。对城市而言，容积率一点都不低，这个小区与隔壁的国奥村容积率一样，国奥村用的是九层的小高层住宅，受高层比例的影响，住宅之间的绿地显得也不大，但是公摊面积在达25%之多，一套房子250平米比一套180平米的叠拼显得更小。市场二手房售价两个小区也相当，但是国奥村可是举国家之力建的一个高级住宅小区。叠拼当时发明，就是为了中国城镇居民作理想住宅。

3、类似联排住宅的体验感受。叠拼住宅既能够在舒适性上接近联排住宅，并且符合当前对于类别墅的限制政策，也能够对开发商的经济性有很好的回报，同时对于城市来讲，利用率也可以满足，应该说叠拼是中国人最适合的住宅了。很遗憾叠拼住宅虽然在各地传播很广，但是大家都把它当成一个高档住宅去应用了，其实发明之初还是为了大部分人普通居住，就是想用这种叠拼住宅取代普通的高层住宅，让大家能用买高层住宅的钱买上叠拼。很遗憾，现在中国人均已经在40多平米的当下，大家还大部分选择住的这种3房2厅的高层住宅。

五

未来住宅什么样？

1、未来的房子必须是智慧的。未来万物相连万物互联。他有思考，有智慧，可以与我们交流，和我们共同去探讨。每个房子应该有一个大脑中心，这个大脑中心应该是家庭的一员。跟亲人一样，是一个管家，主人只要有什么需求一动脑子或者用语言控制，房屋就马上去执行，每个房间都有一面墙全是液晶屏，可以随时无缝隙的信息交流和管控。

2、未来的住宅应该是活动变化的机器。根据不同家庭不同时段，一部分隔断可以灵活组合，室内功能和装饰也是变化的，比如客厅的功能可以会客，也可以办公，也可以做音乐厅，装饰也是随之而变化的，一些客卧也是可以变化的，没有客人来的时候可以变成书房，变成休闲厅。一些室外空间也可以伸缩的，比如阳台可以伸出去。号称当代的达芬奇的克拉尼大师设计的一个36平米的多变住宅，有三档不同的功能，第1档是客厅，第2档是餐厅，第3档是卧室。在房屋的一角有一个变化的机器。随着不同的功能选择改变房屋的性质和布局变化，空间不变功能变，把36平米达到了108平米的效果。

3、未来的住宅是有机生命体。传统建筑都是无机物，未来的住宅一定要有一堵墙是有机的，是绿色生物质的，会呼吸有温度有湿度，能改变家庭的小气候，俞孔坚家里阳台设计的雨水花园就是一个不错的有机墙体部分。未来的住宅还是要是健康的，空气和水能够检测和过滤，对阳光温度都是有监控的。

4、未来的住宅还应该是有情感的。能感知主人的情感变化，能提供关怀，能够交流。主人也许思乡了，也许高兴呢，也许在反思了，他都能给予一些相应的环境音乐、背景音乐、环境图像。甚至空气的感觉、气味的感觉，这种电影院4D技术早就解决了，坐在家里可以转换大海模式、森林模式、沙漠模式、家乡模式等，马上身临其境。

5、未来的住宅是个文化品。住宅不仅仅是用来住的，也是个文化的载体。我们传统的民居本身就是个文化遗产，雕梁画栋、天地君师亲、对联一系列的文化故事，都应该去传承到我们的未来住宅里去。

6、未来住宅是体现价值的。我们现在一套房子动辄上千万，它的价值体现哪里呢？工业产品怎么去体现价值呢？手表可以镶钻，我们的房子镶什么呢？贵重金属，名贵的石材、木材，精致的有价值的烧陶制品，还是其他呢？

疫情催生了网络时代提前来临，家庭占的比重越来越大了，我们的住宅功能和其他都要做出相应的变化，办公的功能增加了，互联网的要求是更全面了。开发商要把握未来的形势，提供符合需求的产品，设计师要引导设计的方向。

六

理想的城乡居住空间

把握城镇化的发展趋势，选择正确的居住形式，打造高品质的空间，创造理想生活模式。

1、借鉴日本东京紧凑高效的核心区。日本人口密度远大于我国，但是东京不照样是以8层的集合住宅和联排住宅甚至别墅为主吗？东京混合布局，采用智慧城市理念。我们不要在老城区过分强调日照间距，新老城区不能用统一标准，在城市中心如果选择过严的日照间距标准，在老城区开发的经济性会受到影响。同时对城市的形象和活力也有影响，破坏了原来城市的肌理。老城区的日照间距标准应该在正常间距的50%就可以。老城区功能复合，由于历史原因所形成的城市尺度比较小，优势在于生活方便。苏联的住宅小区模式不利于城市的交通和活力，比较适合在郊区。

2、学习中国台湾丰富多彩的文化空间。文化往往不容易落实到空间里边，文化空间才是城市未来需要提升的品质。中国台湾在文化空间建设上比较成功，以诚品书店、台北国际艺术村为例，他们开创了一个新的发展模式：文化创意商业模式，包括文化创意零售、特色餐饮、剧院式商业空间、展览空间等多种模式，他们将文化创意与商业结合在一起，打造一种独特的商业体验空间。这种模式下的商品有情怀、重设计、高品质，并且能植入本土文化，具备独特的产品造型形式，可爱、可人、实用，有匠心精神。越南中部高地的铜锣文化空间覆盖了多个省份和近17个属于太平洋-亚洲和太平洋中南部诸岛族群的少数民族，这些人靠传统农业生活并且发展了自己的工艺传统、装饰风格和房屋类型。

3、探索新加坡式城景交织的组成区。新加坡花园城市，土地面积710平方公里、绿地面积9707公顷、绿化覆盖率50%、人均公共绿地18.74平方米，是名副其实的绿城。这次国土空间规划将拉开生态格局。

4、打造德国式的都市郊区。德国的城市中心经常不经意的有一片森林，一条河流，乡村却拥有与城市无差别化有现代化的设施。疫情过后城市圈周围郊区是个发展的重点，城乡交融既能享受城市的便利，又能够享受大自然的生态，是个理想的居住场所，我们要提前谋划，高标准的谋划和打造。

5、向往凤凰式的充满活力的特色小城镇。凤凰被誉为中国最美的小城，山水入城，文化厚重，尺度宜人，居住方便充满活力。但是从全国来看，高地价和漫长的拿地程序必然催生了高层住宅，连边远的西部县城和一些小城镇都在拼命建高层，顶层设计需要重点关注了！

6、憧憬李子柒式的诗意栖居的乡村生活。田园牧歌一直是中国人的追求，诗意栖居的乡村生活是每个人的梦想。陶渊明笔下的桃花源记“土地平旷，屋舍俨然，有良田美池桑竹之属。阡陌交通，鸡犬相闻……”是古代人理想的生活，现在李子柒所倡导的大家自己种的食物，自己亲手做、自己吃体验田园牧歌的乡村生活，在大城市郊区的一些乡村会重新热起来。呼吁国家允许把大量空置的乡村农房卖给城里向往乡村生活的人。

七

疫情初现未来的理想生活

1、未来理想的生活：半天都市高效工作，半天乡村居家生活。这次疫情催生和出现了未来的理想生活，大家不能去上班，宅在家里。

2、大都市圈郊区居住。未来随着城际轨道交通的进一步便捷，互联网信息的进一步应用，未来的生活将打破城乡的界限，我们可以居住在乡村或者是郊区。

3、互联网上工作。每天有一半的时间与家人在一起一边工作，一边生活。早上9:30坐上轨道交通，不到一小时就已经坐到了办公室，工作一个半小时，中午同事们在一起午餐情感的交流。下午再工作一个半小时，4:00阳光明媚已经回到家里面，跟家人们、跟孩子们一起，又可以工作，又可以感知家庭的生活。

4、优质的公共服务。这些地方都有优质的公共配套服务，互联网加快递提供的优质生活的保障。

5、寄情山水休闲旅居生活。现在很多地方都建设了旅居新区，在大都市圈的外侧，在一些山清水秀的地方都建了一些这种未来的社区，威海的银滩、巴马的康居、神农架下的兴山都打造了很多旅居新区。

这次疫情已经提前显现这种未来的生活了，我们未来的住宅应该给这种去调整和适应。

八

把城市老旧小区改造的更有文化和品质

1、功能复合更新的方向。新业态、新生活、新文创。城市的老旧小区在过去是住宅，在未来可能是一种混合布局的。一定要调整新的业态，不是单纯的居住，可以是酒店，可以是办公，可以是工作室。这种新业态是一种将来临的城市井喷的服务业，也会适应未来智慧时代来临之后，人从工作中解放出来，有大量的时间去生活的需求。同时这些老旧的小区往往是艺术家们文学家们的创造基地，像798和首钢文化区都是过去的老旧工厂区。

2、时代风格体现的手法。我们时代的风格：杂乱，冲突，多元。如果说民国风是欧式用青砖来表达的话，如果说文革风是大字报标语的话，那么我们改革开放过去这几十年的风格是什么呢？我想杂乱冲突和多元就是这个时代的风格，我们要正视这个风格，不要回避，我们要把它整理出来，因为这个时代社会是最动荡的，这个时代文化是最冲突的，这个时代经济是最不均衡的。文化最多元的，欧式的，中式的，东洋式的，现代式的，后现代式的，徽派的，吊脚楼风格等等，各种文化都在这里冲撞，也许过很多年之后，一切又归为平衡，再回看这一时期的建筑风格，会觉得是如此的有特色，记得有一年LV的一款新包用的是中国农民工用的红蓝编织袋包图样，它也是一个时代的印记，也是一种文化符号的传承。

3、新增产权是老旧小区改造的动力。随着老龄化的来临，老旧小区改造最为经济，要体现文化演变，提升丰富多彩的老旧区。我们的老旧小区大部分建立在八九十年代，到现在已经四五十年过去了，他也成为了文化街区，我们要善待它，要丰富它，要完善它。功能的提升是最最重要的，特别是电梯，既解决老年问题，也解决舒适性。我们要积极探索由政府掏钱来建电梯，或者租用，或者把新增交通部分的产权过户给原住户。老旧小区的改造实际上带来了住宅的升值，要积极撬动居民自己掏钱来改善居住质量和价值的积极性，我认为产权过户是最为重要的，新增的交通面积是一笔不小的财富，也是老旧小区改造资金的最终来源。

亡羊补牢！在城市化出现拐点的今天，在以国家中心城市和城市群发展为主的当下，更加要做好顶层设计，别一错再错了。疫情带来了所有人的冷静和反思，我们应该好好思考一下了！